Складская недвижимость

Складская недвижимость

Сегодня практически все специалисты в области недвижимости в один голос утверждают, что спрос на складскую недвижимость в несколько раз превышает предложение в этом сегменте. Это не удивительно. По оценкам экспертов, причиной тому послужили несколько факторов: 
1.Недостаток свободных земельных участков и ограниченное предложение соответствующих участков (несельскохозяйственного назначения).
2.Сложность и непрозрачность процедуры оформления аренды участка.
3.Большинство девелоперов продолжают рассматривать рынок складской недвижимости как насыщенный рисками и менее рентабельный, чем рынки офисной и торговой недвижимости.
4.Небольшое количество, либо полное отсутствие у девелоперов успешно реализованных логистических и складских комплексов, которые могли бы послужить примером для будущих заказчиков. 
5.Недостаток крупных потребителей складской недвижимости. 
По данным статистики товарные и финансовые обороты дистрибуторов и производителей характеризуются постоянными темпами роста. Поэтому последний фактор недолговечен. Дефицит качественной складской площади переходит из года в год, и даже имеет тенденцию к увеличению.  
На рынке транспортной и складской логистики появляются все новые отечественные игроки, а также представители зарубежных логистических компаний. Последние предъявляют к складским площадям высокие требования: расположение в непосредственной близости к крупным транспортным артериям, комплексное техническое оснащение помещений. 
 Насколько удовлетворен постоянно растущий спрос на складскую недвижимость? 
 Специализированные складские помещения, так называемого Класса А, востребованы на 90-96%. В суммарном объеме предложения складских помещений такие склады занимают 10-15%. При этом большинство терминалов получают своих арендаторов еще на этапе строительства.
Здесь присутствует предложение и для дистрибуторов продуктов питания, и различные варианты ответственного хранения промышленной группы товаров. Многие терминалы сегодня проявляют гибкость в соответствии со спецификой работы клиента: предлагают услуги по стеллажному хранению, отбору и комплектации заказов, обороту возвратной тары. 
Идет много разговоров о строительстве новых площадей, причем заявляемые количества квадратных метров всегда поражают своей масштабностью, но на практике большинство проектов так и остаются на бумаге. Много проблем девелоперам и инвесторам создают несовершенство процедур функционирования рынка земли и механизмы изменения целевого назначения земельных участков. По мнению специалистов, отсутствие интереса со стороны инвесторов к подобным проектам объясняется тем, что сегодня внимание девелоперов сконцентрировано на строительстве жилой недвижимости, торговых площадей и офисных центров. Строительство складских помещений является второстепенным направлением.  
 О перспективах строительства складской недвижимости в Украине с уверенностью можно судить по ситуации в столичном регионе. Равнение на Киев не стало исключением и здесь. Сейчас в непосредственной близости к транспортным магистралям наблюдается активное строительство складских комплексов. Большую часть имеющихся в Киеве складских помещений, как и в регионах, составляют переоборудованные производственные здания в промышленных зонах. Предложение таких объектов поступает от заводов и фабрик постсоветского периода, которые обладают обширными площадями пустующих производственных цехов. Как показала практика, такие объекты в большинстве своем не подходят для специализированного использования, так как они не оборудованы грузовыми рампами, погрузочными платформами, не позволяют обеспечить надлежащие меры безопасности персонала. Кроме этого, следует учитывать прежнюю специфику помещения – зачастую стены и внутренние конструкции насквозь пропитаны вредными, а иногда и ядовитыми, веществами - продуктами жизнедеятельности того или иного производственного участка. Так же немаловажным является использовавшаяся ранее стандартная сетка колонн для производственных зданий и высота перекрытий в них. Очень часто заказчик сталкивается с ситуацией, когда организовать в подобном здании более трех уровней паллетного хранения не представляется возможным, а ширина рабочих коридоров диктуется не характеристиками используемой техники, а расстоянием между несущими колоннами. Но у таких объектов есть существенное преимущество – более низкая, по сравнению со специализированными складскими помещениями, стоимость квадратных метров. Поэтому зачастую такие помещения используются как необорудованная складская площадь с напольной схемой хранения. 
 Немного в лучшей ситуации находятся бывшие склады и ведомственные базы, расположенные, как правило, вблизи крупных транспортных развязок и железнодорожных веток. Здесь уже присутствуют и грузовые рампы и, в некоторых случаях, грузовые лифты. Последние, как правило, уже давно превысили регламентные сроки эксплуатации. Тем не менее, свободных площадей в этих помещениях практически нет. Хотя многие арендаторы находятся в таких условиях просто из-за отсутствия достойного предложения специализированной складской площади.  
 Мнения разделяются относительно того, где лучше располагать склад, в черте города или за его пределами. Это зависит от специфики работы. Если компания специализируется на больших объемах грузооборота, то располагать склад из соображений «поближе к центру города» ей нет смысла – простои фур в городских пробках и узких перекрестках будут сводить прибыль от работы к минимуму. Другое дело - организация в черте города небольшого перевалочного склада, который ориентирован на обслуживание района, в котором он расположен. Доставка грузов на такой склад осуществляется автотранспортом малой и средней грузоподъемности. 
 Практически все крупные города Украины растут и расширяются. Идет интенсивное освоение и застройка прилежащих территорий. Очевидно, что строительство нового специализированного помещения в пригороде обойдется дешевле, да и выбор земельных участков больше. 
Также в пользу «загородной недвижимости» играют указы и решения городских властей относительно ограничения движения грузового автотранспорта.
По данным риэлтерских компаний, в настоящее время преобладает спрос на аренду складов. Основную массу арендаторов сейчас составляют представители малого и среднего бизнеса. Высоких требований к качеству помещений и условиям хранения они обычно не предъявляют. 
Крупные украинские производители и дистрибуторы все чаще отказываются от аренды. Необходимых им специализированных помещений мало, да и те не всегда соответствуют предъявляемым требованиям, поэтому такие компании предпочитают инвестировать строительство собственных складов. Некоторые компании настолько «увлекаются» организацией собственного склада, что в последствии открывают для себя новое направление по предоставлению логистических услуг и складских площадей для более мелких фирм.  
По мере ужесточения конкуренции в сфере предоставления складских площадей участники этого рынка предлагают своим клиентам все больше дополнительных услуг: таможенное хранение и оформление необходимых документов, ведение учета, погрузочно-разгрузочные работы, аренду мобильных рамп и вилочных погрузчиков. Однако комплексное и наиболее профессиональное обслуживание предлагают только специализированные компании. 

Спецификация складских помещений 
Складские помещения класса А+

1.Современное одноэтажное (однообъемное) складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
2.Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли. 
3.Потолки высотой не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов). 
4.Регулируемый температурный режим. 
5.Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения. 
6.Наличие системы вентиляции. 
7.Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. 
8.Автономная электроподстанция и тепловой узел. 
9.Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 1000 кв.м.). 
10.Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей. 
11.Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей. 
12.Наличие офисных помещений при складе. 
13.Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала). 
14.Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников. 
15.Оптико-волоконные телекоммуникации. 
16.Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория. 
17.Расположение вблизи центральных магистралей. 
18.Профессиональная система управления. 

Складские помещения класса А 

1.Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
2.Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли. 
3.Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования. 
4.Регулируемый температурный режим. 
5.Система вентиляции. 
6.Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения. 
7.Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. 
8.Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (*не менее 1 на 1500 кв.м.). 
9.Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей. 
10.Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей. 
11.Наличие офисных помещений при складе. 
12.Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала). 
13.Оптико-волоконные телекоммуникации. 
14.Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория. 
15.Расположение вблизи центральных магистралей. 
16.Профессиональная система управления. 
17.Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников. 
18.Автономная электроподстанция и тепловой узел. 





Складские помещения класса В+ 

1.Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное. 
2.Площадь застройки 45-55%. 
3.Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли. 
4.Высота потолков от 8 метров. 
5.Регулируемый температурный режим. 
6.Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения. 
7.Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.). 
8.Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. 
9.Система вентиляции. 
10.Пандус для разгрузки автотранспорта. 
11.Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. 
12.Наличие офисных помещений при складе. 
13.Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала). 
14.Оптико-волоконные телекоммуникации. 
15.Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория. 
16.Расположение вблизи центральных магистралей. 


Складские помещения класса В 

1.Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное. 
2.В случае двухэтажного строения – наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.). 
3.Высота потолков от 6 метров. 
4.Пол - асфальт или бетон без покрытия. 
5.Система отопления. 
6.Пожарная сигнализации и система пожаротушения. 
7.Пандус для разгрузки автотранспорта. 
8.Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. 
9.Охрана по периметру территории. 
10.Телекоммуникации. 
11.Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. 
12.Наличие вспомогательных помещений при складе. 
13.Система вентиляции. 
14.Офисные помещения при складе. 
15.Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников. 
16.Автономная электроподстанция и тепловой узел. 
17.Ж/Д ветка. 



Складские помещения класса С 

1.Капитальное производственное помещение или утепленный ангар. 
2.Высота потолков от 4 метров. 
3.Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия. 
4.В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников. 
5.Ворота  на нулевой отметке. 
6.Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. 
7.Система вентиляции. 
8.Система отопления. 
9.Пожарная сигнализации и система пожаротушения. 
10.Офисные помещения при складе. 
11.Ж/Д ветка. 
12.Пожарная сигнализации и система пожаротушения. 
13.Пандус для разгрузки автотранспорта. 
14.Охрана по периметру территории. 
15.Телекоммуникации. 
16.Наличие вспомогательных помещений при складе. 

Складские помещения класса D 

1.Производственные помещения или ангары.
2.Пол с бетонным или асфальтным покрытием. 
3.Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. 
4.Пожарная сигнализации и система пожаротушения. 
5.Система отопления. 
6.Система вентиляции.  
7.Офисные помещения при складе. 
8.Телекоммуникации. 
9.Охрана по периметру территории.